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09-19

万科旗下物管公司即将 IPO,但它似乎没赶上好时候

必威体育客户端下载9 月 19 日早间,万科旗下物业管理业务万物云空间科技服务股份有限公司,在港交所公告,拟全球发售约 1.17 亿股 H 股,发行价区间为每股 47.1-52.7 港元。

公司已于今日启动招股,预计 H 股将于 9 月 29 日挂牌上市,股份代号为 "2602"。

必威体育客户端下载公开信息显示,万物云计划通过此次 IPO 筹集不超过 61.5 亿港元。中信证券、花旗集团和高盛担任此次交易的联席保荐人。

万物云此次 IPO 的基石投资者阵容相当豪华,包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR 基金及 YHG 投资、Athos 资本等,基石投资金额约 2.8 亿美元。

万物云前身为万科物业发展股份有限公司,成立于 1990 年。万科于去年 11 月公告,拟分拆其物业管理业务万物云在港交所发行境外上市外资股股票并上市。今年 4 月 1 日,万物云正式向港交所递交招股书。9 月 1 日,万物云通过港交所上市聆讯。

聆讯后资料集显示,作为物业管理服务提供商,万物云主要涉及三大业务板块:社区空间居住消费服务,对应万科物业和房屋租售品牌 " 朴邻 ";商企和城市空间综合服务,对应商企写字楼物业服务品牌 " 万物梁行 ";以及为提升服务能力和效率的AIoT 和 BPaaS 解决方案服务

根据弗若斯特沙利文,按基础物业管理服务收入计,万物云于 2021 年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有 4.28% 的市场份额。

必威体育客户端下载财务业绩方面,2019-2021 年,万物云分别实现营收 139.3 亿元、181.5 亿元和 237 亿元;年内利润分别为 10.4 亿元、15.2 亿元和 17.1 亿元。

2022 年上半年,万物云实现营收 143.5 亿元,同比增长 38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元,同比增长 34.8%;商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元,同比增长 39.7%。

截至二季度末,万物云住宅物业在管建筑面积约 7 亿平方米,在管物业数目为 3035 个。

从股权结构来看,万科是万物云第一大股东,拥有 62.89% 的投票权。IPO 完成后,万科将拥有 56.6% 的投票权,仍为万物云控股股东集团。

万科也是万物云的第一大客户。2019-2021 年,万物云来自万科集团的销售收入占其总收入比分别为 12.7%、15.4% 和 16.1%。

万物云称,将把 IPO 所得款项用于扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会;投入 AIoT 及 BPaaS 解决方案的开发;收购增值服务提供商及行业上下游供应链服务提供商的大多数股权;吸纳及培养人才;以及运营资金和一般公司用途。

需要注意的是,相较于去年初,资本热捧之下,物管企业扎堆递表排队上市,许多物管企业市值甚至超过地产母公司,当下资本市场对物业行业估值趋于理性,且港股市场处于历史性的估值低位。

必威体育客户端下载今年以来,物管行业龙头之一碧桂园服务,港股股价已累计下跌近七成;恒生物业服务及管理指数,则由年初的 5354.17 点,跌到了 2984.27 点。

中欧瑞博董事长兼首席投资官吴伟志在接受《中国基金报》采访时表示,拉长周期看,当下港股面临着投资者的情绪低点和不少行业的经营周期低点的双重压制,肯定处于低估值区间。对短期投资者来说,当前的港股仍面临较多不确定性因素。

必威体育客户端下载不过,吴伟志指出,中长期看,如果市场整体能够系统性见底,估值能够得到修复,那么头部的互联网平台型公司,以及在这一轮地产下行周期中存活下来、股价跌幅较大的民营地产公司,都可能迎来较大机会。

针对上市时机问题,万科董事会秘书朱旭坦言,上市对万物云而言,无论哪一个时点都是一个新的起点,而不是终点。" 我们并不追求行业估值的顶点上市,我们希望获得市场理性的估值,让所有参与 IPO 的股东在万物云后期的发展中共同分享价值的增长。"

必威体育客户端下载万物云董事长兼总经理朱保全也表示,分拆上市主要是由于万物云自身发展已经成熟," 公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。"

作者|李未泯

编辑|曾宪天

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